VÍME, KAM KRÁČÍ TRH S NEMOVITOSTMI?

Asi Vás zklamu, ale nemám křišťálovou kouli a nechci se zařadit do zástupů těch, kteří predikují nepredikovatelné a sebevědomě předjímají budoucí vývoj čehokoliv. V podstatě každý jeden z nich může mít pravdu, nebo taky ne. Zejména loňský rok ukázal, jak ošidné mohou být predikce právě na realitním trhu – holt ekonomie není jen vědou exaktní, ale i společenskou. V odhadech vývoje cen byly a jsou extrémní rozdíly. Predikce by fungovaly pouze za podmínky, kdyby byly splněny všechny předpoklady, za kterých se provádějí. A to se prostě v realitě nestává. Míra nejistoty v ekonomice je enormní a pokud k tomu přičteme naprosto nepředvídatelná a chaotická opatření vlády, nelze s jistotou tvrdit vůbec nic, resp. jednoznačná a jednoduchá odpověď určitě neexistuje.

Pokles cen nemovitostí se nekonal, ceny dokonce rostly, i když tempo růstu se oproti minulým létům zpomalilo zejména v první polovině roku, v té druhé se oproti očekáváním dynamika růstu opětovně zrychlila (dle předběžných čísel růst cen za celý rok 2020 oproti roku předešlému dosáhl v Praze opět dvouciferného čísla, a to 10,4 %; nutno poznamenat, že nárůst cen v ostatních krajských městech s výjimkou Karlových Varů, Plzně a Zlína byl ještě vyšší, např. v Liberci dosahoval 30 %).

Ve třetím čtvrtletí se nad očekávání výrazně zrychlila dynamika růstu cen, oproti 2. čtvrtletí vzrostly o 6,3 % (o důvodech viz níže). Nejvyšší cenový nárůst byl zaznamenám v Praze 3, naopak k největšímu poklesu došlo na Praze 1. Co se týče absolutních cen, k nejdražším lokalitám patří i nadále Praha 1, Praha 2 a Praha 7, nejlevnějším pak Praha 4, Praha 9 a Praha 10.

Průměrné ceny bytů za m2 byly v developerských projektech CZK 98.500,- v cihlových domech CZK 99.400,- a v domech panelových CZK 79.600.

Tolik reálná „tvrdá data“.

Zdroj: Deloitte

Co se tedy v loňském roce na realitním trhu událo a proč?

Rozhodně se dá říct, že trh byl ovlivněn velmi silnou poptávkou. Na trhu je příliš mnoho volných a levných peněz (píšu s vědomím, že mnohé z Vás to naštve) a není moc na výběr, kam je umístit.

Poptávka, která v Praze dlouhodobě převyšuje nabídku, byla tažená:

· psychologickými aspekty, kdy velké procento lidí považuje investici do vlastního bydlení jako jednu z nejjistějších;

· ekonomickými faktory domácností, na které ještě zdaleka nedopadly důsledky krize spojené s pandemií; a to i díky mnohým podpůrným programům

· racionálními ekonomickými aspekty investorů - pro mnohé investory jsou nemovitosti v dlouhodobějším horizontu stabilním uchovavatelem hodnoty a zdrojem výnosů, i přes dočasný pokles nájemného v lokalitách vytěžovaných segmentem studentů, AirBnb apod.

· zejména nízkými úrokovými sazbami

Je zajímavé, že ačkoliv ČNB dnes deklaruje, že nemovitosti jsou předražené o 17 až 25 %, sama toto zdražování nemovitosti podporuje.

Expanzívní monetární politika centrálních bank, a tím extrémně nízké úrokové sazby, může mít v dlouhodobém horizontu dalekosáhlé negativní důsledky. „Levné peníze“ zvyšují poptávku, což šroubuje ceny nemovitostí nahoru a roztáčí tak spirálu předlužování domácností. Banky samotné nemají na propadu aktiv zájem, protože by se to neblaze dotklo dřív nebo později sektoru finančního. Neustále slýcháme (zejména od developerů), že v Praze je obrovský nedostatek bytů. Argumenty ohledně průtahů a složitostí spojených se stavebním povolením jsou jistě oprávněné, ale osobně bych trochu opravila - v Praze se neustále zhoršuje dostupnost kvalitního bydlení pro ty, kteří kupují nemovitost pro vlastní bydlení.. A zhoršující se dostupnost bydlení přeleje část poptávky do segmentu nájemního bydlení a povzbudí tak spekulativní investiční poptávku.

Dlouhodobá rizika spojená s tímto vývojovým trendem trefně, i když doufejme, že s jistou nadsázkou pojmenovává např. hlavní ekonom Trinity Bank Lukáš Kovanda: „Ve společnosti se dále vystupňuje „třídní rozpor“ mezi majiteli nemovitostí, a těmi, kdo žádné nevlastní. Stát jej ještě vyostří svojí chronickou neochotou deregulovat výstavbu. Až bude lidí, kteří ve vlastním nebydlí, dost, k moci nakonec dostanou takové politiky, kteří zařídí třeba i částečné „znárodnění“ nemovitostí. Výhledově s tímto rizikem musí počítat každý dlouhodobý investor do realit. Monetární socialismus centrálních bank je dlouhodobě jen těžko slučitelný se soukromým vlastnictvím nemovitostí. Přesto všechno příští rok může nabídnout dobrou příležitost ke koupi nemovitosti. Popsaná rizika se nezhmotní za rok, ani za pět let, ale po roce 2030 je třeba s nimi počítat.“ V kratším časovém horizontu je možné spíše očekávat tlak na zvyšování majetkových daní.

Lze vůbec na závěr shrnout do několika slov budoucí vývoj na realitním trhu? Myslím, že nikdo seriózní, kdo se pohybuje ať už v oblasti realit či ekonomie, jasnou predikci dát nemůže. Něco jiného je základní trend – pro pražský trh platí, že se výrazně nezmění velmi silná poptávka (ano, dá se předpokládat, že nezaměstnanost se zvýší, v některých sektorech bude situace dokonce velmi zlá, což jsou faktory pro pokles cen, ale vedle toho existují i faktory proti výraznému poklesu cen, a to větší kupní síla segmentu zaměstnanců daná daňovým změnami, zatím existující kompenzace, volné prostředky investorů, nízké úrokové sazby, atraktivita nemovitostí nejen pro domácí poptávku atd.). V krátké době příliš neporoste nabídka, což je spíše prostorem pro další, i když ne tak dynamický cenový růst. Krátkodobé výkyvy v dohledné době ale vyloučit nelze, obzvlášť u méně atraktivních lokalit a nemovitostí. Dá se také předpokládat, že rozdílná situace bude i v jednotlivých segmentech realit – v komerčních, rezidenčních, rekreačních apod. Rozhodování, zda prodat, koupit najmout či pronajmout bude vždy záviset na situaci konkrétní domácnosti / firmy, motivu pro danou transakci a vyhodnocení ve vztahu k aktuální situaci na trhu, resp. rychle se měnících podmínkách.